Vrspb.ru «Ваш Риэлтор»
    Агентство Недвижимости в Санкт-Петербурге
+7(812)642-91-64

Главная страница Блог Законная субаренда

Законная субаренда


13.12.10 в 18:292636 просмотров0 комментариев

Законная субаренда

 

Один из способов найма жилья – заключение договора субаренды. Ничего необычного в этом варианте нет,

однако в таком случае придется уделить несколько больше

внимания «бумажным формальностям».

Договор субаренды – один из видов имущественных соглашений, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Согласно ГК РФ арендатор может распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе – сдавать арендованное имущество в субаренду. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное пользование. Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором снимаемого им помещения третьему лицу в аренду. А сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим при проведении сделки возникает целый ряд нюансов.

 

Высшая инстанция

Основное правило в данном случае – сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника или уполномоченного им лица (п. 2 ст. 615 ГК РФ). На это стоит обратить особое внимание при заключении договора субаренды: согласие собственника на субаренду должно быть выражено в письменной форме.

На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других – разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на субаренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет нанимателю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов.

 

Срок договора

Договор субаренды имеет свои особенности и отличия от стандартного договора аренды. Так, он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право заключить договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, когда договор аренды закончился неожиданно для вас, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

 

По закону

Срок договора вызывает вопрос о государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемое соглашение. Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Стоит учитывать, что документ, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. И, соответственно, право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно, субарендатор не сможет защитить свои права. При нарушении условий о государственной регистрации действующего соглашения субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

 

Об отношениях

Есть еще один нюанс, который следует помнить, заключая договор субаренды: собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить друг другу взаимные требования.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, и последний может предъявлять ему судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за его счет. Поэтому для субарендатора субарендодатель является ключевой фигурой, и именно с ним ему придется выстраивать отношения во время действия договора субаренды.

0 комментариев
avatar
Наверх