Управление паспортной работы и регистрационного учета населения ФМС России разъясняет вопрос о предоставлении гражданам Российской Федерации услуги по регистрационному учету по месту пребывания в электронном виде

В последнее время в средствах массовой информации периодически возникает полемика по внесенным Правительством Российской Федерации в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации изменениям, в соответствии с которыми граждане Российской Федерации с 28 ноября 2010 года получили возможность представлять заявления о регистрации по месту пребывания в форме электронного документа, а также уведомлять о месте временного проживания по почте.

Высказываются опасения в части возможного использования механизма услуги по регистрационному учету граждан по месту пребывания по почте и в электронном виде отдельными гражданами для оформления регистрации по месту пребывания без ведома собственников (нанимателей) жилых помещений.

В этой связи ФМС России разъясняет, что порядок уведомления о месте и сроке временного проживания по почте предусматривает также, как и при личном обращении, представление гражданином указанных в пункте 9 Правил документов, а именно надлежаще оформленных заявления о регистрации по месту пребывания по установленной форме, копии документа, удостоверяющего его личность, и документа, являющегося основанием для временного проживания в конкретном жилом помещении. Таким документом может быть договор найма/поднайма/безвозмездного пользования, либо заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение, удостоверенные нотариально или у должностного лица, ответственного за регистрацию.

Что касается направления в орган регистрационного учета заявления в электронной форме, введенный порядок также предусматривает представление гражданином, прибывшим в место временного проживания, наряду с заявлением вышеуказанных документов в форме электронных документов.

Оптимизация формата предоставляемой населению настоящей государственной услуги ни в коей мере не ущемляет права собственников и нанимателей жилых помещений.

К примеру, для того чтобы воспользоваться электронным видом услуги, гражданин должен зайти на Единый портал государственных услуг и в установленном порядке зарегистрировать «личный кабинет», при регистрации которого он указывает свой действительный страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС) и индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН). Только при данных обстоятельствах он получает пароль и соответственно право на подачу заявления в электронной форме.

Также обращаем внимание, что при предоставлении государственных услуг в электронном виде предусмотрено использования гражданами электронно-цифровой подписи. К сожалению, на данном этапе такой возможности у граждан по объективным причинам не имеется, поэтому до решения этого вопроса в целях придания легитимности представляемым гражданами заявлениям в электронной форме, предусматривается необходимым одноразовое посещение заявителем органа регистрационного учета, в ходе которого он проставляет личную подпись на поступившем от него заявлении и одновременно предъявляет паспорт, удостоверяющий его личность, и надлежаще удостоверенный документ, являющийся основанием для временного проживания в указанном им в заявлении жилом помещении.

Четырехмесячный мониторинг правоприменительной деятельности данного вида услуги показывает своевременность ее введения, так как она является востребованной гражданами. За четыре месяца поступило более четырех тысяч заявлений, из которых только в одном случае, произошедшем в первой декаде 2010 года, т.е. в самом ее начале в Подмосковье, зафиксировано недостоверное указание гражданином, несмотря на договоренность, в заявлении срока его пребывания в предоставленном ему другим гражданином жилом помещении. После получения собственником уведомления, в котором был указан совсем другой срок, на который он не давал согласие, от него поступило заявление в орган регистрационного учета и, как следствие, заявителю регистрация, согласно Правилам, была аннулирована. Таким образом, представляются избыточными обращения граждан в органы регистрационного учета и жилищные организации, исполняющие обязанности должностных лиц, ответственных за регистрацию, с сообщением не регистрировать без их согласия других граждан в принадлежащие им на праве собственности жилые помещения и жилые помещения, в которых они проживают по договору социального найма.

В целях дальнейшей оптимизации данной услуги ФМС России прорабатывает в настоящее время также вопрос нормативного урегулирования в части наделения собственника и нанимателя, предоставляющих свои жилые помещения для временного проживания, правом обращаться в орган регистрационного учета для их регистрации по месту пребывания.

Одновременно прорабатывается вопрос повышения в разы административной ответственности физических и юридических лиц за нарушение Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в разы и прежде всего для лиц, допускающих проживание других граждан без регистрации свыше установленных Правилами сроков (более 90 дней), а также установления административной ответственности за предоставление гражданами при регистрации несоответствующих действительности (ложных) сведений.

Заместитель начальника Управления паспортной работы и регистрационного учета населения ФМС России

Законная субаренда

 

Один из способов найма жилья – заключение договора субаренды. Ничего необычного в этом варианте нет,

однако в таком случае придется уделить несколько больше

внимания «бумажным формальностям».

Договор субаренды – один из видов имущественных соглашений, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Согласно ГК РФ арендатор может распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе – сдавать арендованное имущество в субаренду. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное пользование. Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором снимаемого им помещения третьему лицу в аренду. А сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим при проведении сделки возникает целый ряд нюансов.

 

Высшая инстанция

Основное правило в данном случае – сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника или уполномоченного им лица (п. 2 ст. 615 ГК РФ). На это стоит обратить особое внимание при заключении договора субаренды: согласие собственника на субаренду должно быть выражено в письменной форме.

На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других – разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на субаренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет нанимателю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов.

 

Срок договора

Договор субаренды имеет свои особенности и отличия от стандартного договора аренды. Так, он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право заключить договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, когда договор аренды закончился неожиданно для вас, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

 

По закону

Срок договора вызывает вопрос о государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемое соглашение. Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Стоит учитывать, что документ, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. И, соответственно, право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно, субарендатор не сможет защитить свои права. При нарушении условий о государственной регистрации действующего соглашения субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

 

Об отношениях

Есть еще один нюанс, который следует помнить, заключая договор субаренды: собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить друг другу взаимные требования.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, и последний может предъявлять ему судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за его счет. Поэтому для субарендатора субарендодатель является ключевой фигурой, и именно с ним ему придется выстраивать отношения во время действия договора субаренды.

Управление квартирами

Управление квартирами в Санкт Петербурге - услуга для хозяев квартир, которые часто уезжают в длительные командировки, переезжают в другой город или страну или тем, кто не имеет возможности или времени заниматься сдачей своей квартиры в аренду лично. Если Вы хотите получать стабильный доход от безопасной сдачи своей квартиры в аренду, то Вы сделали правильный выбор, обратившись к нам.

Услуги по управлению квартирами в Санкт Петербурге включают в себя:

Разработка и оформление договора управления квартирой.

Прием Вашей квартиры в доверительное управление, составление описи имущества.

Согласование ставки арендной платы.

Реклама Вашей квартиры в СМИ, интернете, через базы по аренде жилых помещений.

Подбор подходящего по Вашим требованиям нанимателя.

Оформление и ведение договора Найма от юридического лица, на которое будет оформлено управление.

Контроль или оплата (по договоренности) коммунальных платежей включая свет, воду, телефон и т.д.

Контроль оплаты аренды нанимателем или своевременное перечисление денег Вам с нашего счета.

Другие услуги.

Управление квартирой агентством позволяет снизить риски, которые возникают, при сдаче в аренду квартиры как у собственника квартиры, так и у нанимателя. Заключая договор управления квартирой с агентством "Ваш Риэлтор", Вы поручаете профессионалам хлопоты по передаче ее в найм.

Агентство "Ваш Риэлтор" готово предложить Вам индивидуальные программы по управлению Вашими объектами недвижимости, включая инвестиции, ипотеку, ремонт помещений и их оборудование.
Отношения арендатора и арендодателя при аренде жилья

Сдать в аренду жилье и ... забыть. У вас появилась дополнительная жилплощадь, либо вы уезжаете в длительную командировку, либо на постоянное место жительства за рубеж, а возможности сдать пустующую квартиру в аренду и контролировать этот процесс у вас нет. Помочь в решении этой проблемы вам может договор доверительного управления.

Обычно договор аренды заключается между двумя физическими лицами - арендодателем и арендатором. При управлении договор заключается с юридическим лицом - агентством. Как правило, агентский договор с риэлторской компанией собственник подписывает и выдает ей доверенность на управление квартирой, заверенную у нотариуса. Вы поручаете эксплуатацию квартиры агентству недвижимости - в этом суть этого документа. Агентство найдет порядочного арендатора, заключит с ним договор, будет наблюдать за порядком и имуществом в квартире, взимать плату за аренду. За соблюдением всех условий договора будут следить специально подготовленные управляющие, а также улаживать все конфликты, которые возникают при эксплуатации арендатором жилой площади.
Таким образом, доверительное управление - это соглашение, по которому собственность передается в управление некоему лицу.

Квитанции за коммунальные услуги и телефонные счета будет оплачивать агентство, а иногда и решать вопросы, связанные с текущим ремонтом жилья. Обеспечить получение в срок арендной платы также надлежит риэлторской фирме. Если квартирант задерживает арендную плату, именно агентство решает этот вопрос, но с такими проблемами им практически не приходится сталкиваться, как заверяют риэлторы.
Агентство в минимальные сроки найдет нового квартиранта, если жилец пожелает расторгнуть договор раньше срока. Если арендатор съезжает раньше, он должен, согласно договору, предупредить об этом за месяц. Чтобы найти нового жильца, этого времени фирме достаточно. На случай, если жилец съезжает внезапно, ничего не сказав, у агентства остается залог в размере месячной арендной платы. Людей в квартиру не вселяют без этого залога.
Все для удобства клиента

Агентства оказывают и другие, отдельно оплачиваемые услуги, помимо перечисленного выше "джентльменского набора". Агентству собственник может поручить приобрести новую мебель или бытовую технику, а также сделать в квартире ремонт.
Агентство становится представителем интересов владельца недвижимости при заключении соответствующего договора. Сохранность имущества в квартирах, взятых в управление, постарается обеспечить риэлторская компания. От имени собственника и на основании доверенности агентство недвижимости поэтому заключает договор со страховой компанией. От таких рисков, как порча имущества, затопление соседей и др. страхует хозяина жилья этот договор.
В агентствах разный порядок выплаты комиссионных. Строго фиксированная сумма, которую хозяин будет получать на руки в одной компании изначально оговаривается, а риэлторская компания станет получать остальную прибыль. Взимание определенного процента с арендной платы (около 15% будет идти риэлторской фирме) - в другой компании.
Хотите документы - пожалуйста!

При подписании соответствующего договора с агентством недвижимости владелец должен предъявить паспорт, документ, подтверждающий право собственности на квартиру (если собственник у жилья не один, то письменное согласие всех остальных собственников), или, если жилье муниципальное, показать копию финансово-лицевого счета. Документально владелец также должет подтвердить, что в настоящий момент жилплощадь не сдана в аренду, не заложена, не находится под арестом и не отчуждена. Следует также предоставить доказательства того, что на квартире нет различных задолженностей по платежам.
У агентства недвижимости появляются определенные полномочия после подписания договора и доверенности на управление квартирой. По соглашению сторон определяется круг обязанностей доверенного лица и также фиксируется документально. Акт приема-передачи имущества и подробная опись состояния квартиры составляется в момент подписания договора.
Обязанность доверенного лица представлять ежемесячный отчет и копию заключенного договора найма необходимо в договоре письменно зафиксировать. Способ получения прибыли следует оговорить. Два варианта существует в этом случае: хранение полученных денег до востребования или перечисление средств на лицевой счет хозяина квартиры ежемесячно.
Какое доверяют жилье?

Если необходим стабильный доход в течение длительного времени (как минимум год), лучше всего поручить управление своей квартирой агентству. Агентства не будут браться за краткосрочную аренду.
Много элитных квартир среди жилья, сдающегося по договору управления. Их владельцы, как правило, живут за рубежом (или в другом городе), а продавать недвижимость в Санкт-Петербурге не желают. Люди, специализирующиеся на вложении инвестиций в недвижимость, нередко обращаются за услугой "присмотра". Несколько квартир имеется в их распоряжении, а следить за ними просто времени нет.
Объекты эконом-класса сдаются чуть реже. Владельцами этих квартир являются очень занятые люди, которым все хлопоты проще перепоручить риэлторской фирме. Квартиру из низкого ценового сектора тоже есть шанс сдать в доверительное управление. В этой квартире агентство сделает соответствующий ремонт, а далее из арендной платы будет вычитать энную сумму. Компания может приобрести в кредит бытовую технику и мебель, помимо улучшения внешнего вида.
С квартирами среднего ценового сектора по большей части предпочитают работать риэлторы. За очень дорогие квартиры приходится нести слишком большую ответственность, а с дешевыми квартирами слишком много хлопот (если ремонт делается в них в счет аренды).
О чем арендодатель должен знать?

Под условием о невозможности повышения арендной платы ранее окончания срока договора собственник должен быть готов подписаться.
Прежде, чем подписать договор с агентством, владелец квартиры должен обязательно навести о нем справки, можно ли доверить ему свое недвижимое имущество. Следует в первую очередь поинтересоваться опытом компании в таких сделках и "возрастом" риэлторской компании. Во-вторых, надо узнать, с каким страховым агентством и давно ли работает. Страхование, однако, может быть как обязательным, так и необязательным условием договора. Но, однако, арендодатель должен знать, что очень часто имущество квартиры и отделку жильцы приводят в негодность.